買房是人生中重大支出，不論是買預售屋、新成屋還是中古屋，交屋前一定都會經過驗屋程序，多數買賣契約都會約定留下成交金額5%做為「交屋保留款」，要等到驗屋確認沒有問題、賣方完成瑕疵修繕後，買方才會撥付這筆款項。不過如果驗屋結果不合格，房子有未處理的瑕疵，買方能不能直接拒絕繳交這5%保留款呢？帶你來看法律賦予你的權利有哪些。
交屋保留款是不動產買賣中常見的約定，主要目的是保障買方權益：買方不需要在交屋時就付完全部房款，可以留下大約5%的尾款，等到賣方履行完所有契約義務、確認房屋沒有未告知的重大瑕疵、修繕完成後，再給付這筆錢，避免賣方收完全款後就不處理問題，讓買方求助無門。
這個問題必須依照房屋瑕疵的嚴重程度判斷，並不是所有狀況都可以直接拒繳全額保留款，但也不是驗屋有問題就一定得先繳錢再說，法律上其實給予買方對應的保障。
如果驗屋發現房屋有影響居住安全的重大瑕疵，例如結構裂縫、嚴重漏水壁癌、輻射鋼筋、海砂屋，或是賣方沒有履行契約約定，例如沒有留下合約約定的附屬設備、未完成約定的修繕工程，此時賣方並沒有完成「交付符合約定房屋」的義務，買方可以依據《民法》的同時履行抗辯權，拒絕給付交屋保留款，直到賣方完成修繕、履行義務為止。
如果驗屋出來只有不影響居住安全的輕微瑕疵，例如牆面小掉漆、插座接觸不良、門縫稍微漏風等，並不屬於重大違約，此時買方不能直接拒繳全額5%保留款，但可以主張從保留款中扣減相對應的修繕費用，扣除修繕需要的花費後，再將剩餘款項給付賣方，同樣符合法律規定。
就算符合可以拒繳保留款的條件，也一定要做好相關準備，避免事後被賣方主張你違約，反而損失自身權益：
驗屋一定要做成書面的驗屋紀錄，無論是驗屋公司出具的報告，還是買賣雙方共同確認的瑕疵清單，都要確實留下書面記錄，同時針對瑕疵處拍照、錄影存證，千萬不要只用口頭告知賣方問題。
發現瑕疵後，應該以書面通知賣方，給予對方合理的修繕期限，如果賣方收到通知後逾期不處理、或是修繕後依然不符合標準，此時買方再拒繳保留款或是直接扣除修繕費用，才完全符合法律規定，不會有違約的問題。
總結來說，驗屋沒過能不能拒繳5%交屋保留款，答案是依照瑕疵程度判斷：如果是賣方未履行義務、或是有影響居住的重大瑕疵，法律本來就賦予你拒繳保留款的權利；如果只是輕微瑕疵，也可以合法扣減對應的修繕費用，只要做好證據保留，就能夠充分保障自身的買房權益。